Inwestycje w nieruchomości – spojrzenie w przyszłość

Inwestycja w nieruchomości mieszkaniowe, czyli zakup na sprzedaż lub wynajem mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego, może być wartościową lokatą kapitału w perspektywie długoterminowej. Sytuacja w segmencie nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jest stabilna. Poprawia się kondycja finansowa gospodarstw domowych. Negatywne skutki niżu demograficznego w sektorze nieruchomości może zrekompensować prognozowany dynamiczny rozwój budownictwa senioralnego. Rośnie znaczenie metropolii i aglomeracji miejskich, a inwestowanie w nieruchomości w miastach ma dobre widoki na przyszłość. Ciekawym pomysłem wydaje się też możliwość inwestowania w poza miastem, lecz w ściśle określonych sektorach, o czym możecie przeczytać pod koniec artykułu.

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych charakteryzuje obecnie stosunkowo wysoki poziom stabilności. Ceny nieruchomości, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, od wielu lat utrzymują się na porównywalnej wysokości i nieznacznie rosną. To dobra prognoza na przyszłość. Taka sytuacja wynika z jednej strony z dojrzałości rynku, a z drugiej strony związana jest z obecną sytuacją ekonomiczną, którą cechuje wzrost wynagrodzeń i niższy poziom bezrobocia oraz dobra dostępność kredytów.

Sytuacja finansowa gospodarstw domowych w Polsce

Z badania przeprowadzonego przez Narodowy Bank Polski we współpracy z Głównym Urzędem Statystycznym „Zasobność gospodarstw domowych w Polsce, raport z badania pilotażowego 2014 roku” wynika, że obecnie średni majątek netto przeciętnego gospodarstwa domowego w Polsce wynosi 257 tysięcy zł. Średnie aktywa rzeczowe to 307,4 tysięcy zł, a przeciętne aktywa finansowe – 8,6 tysiąca zł. Warto podkreślić, że zadłużonych jest tylko 37 procent gospodarstw domowych w Polsce, a zadłużenie wynosi średnio 10 tys. zł i jest znacznie niższe niż w innych krajach Europy. (Źródło: Narodowy Bank Polski we współpracy z Głównym Urzędem Statystycznym „Zasobność gospodarstw domowych w Polsce, raport z badania pilotażowego 2014 roku”).

Można więc przypuszczać, że coraz więcej Polaków, wzorem tendencji na rynkach zachodnioeuropejskich, będzie coraz częściej zaciągać kredyty na zakup mieszkań. Tym bardziej, że z badania wynika także, iż właściciele kredytów mieszkaniowych są w stanie spłacać koszty kredytu z płynnych aktywów przez kilka miesięcy, a nawet 1 rok. W najlepszej sytuacji ekonomicznej są gospodarstwa domowe z największych miast, w których popyt na mieszkania jest najwyższy i gdzie rynek nieruchomości mieszkaniowych rozwija się najszybciej.

Jak podaje Narodowy Bank Polski w raporcie „Sytuacja finansowa sektora gospodarstw domowych w II kw. 2016 roku” dochody gospodarstw domowych są coraz wyższe – w drugim kwartale 2016 roku zwiększyły się o 6,1 procent w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym. Zwiększa się też stan zadłużenia polskich gospodarstw domowych – w drugim kwartale 2016 roku wzrósł o 3,9 procent.

Polacy są coraz zamożniejsi i coraz chętniej decydują się na długoterminowe kredyty, które pozwolą im zrealizować plany zakupu dóbr trwałych takich, jak mieszkania. Wskaźniki te pozwalają prognozować wzrost zaciągania kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe, co może stymulować popyt na mieszkania, zwłaszcza w ośrodkach o największej dynamice rozwoju sektora nieruchomości.

Trendy demograficzne

Czynnikami spowalniającymi rozwój rynku nieruchomości w Polsce są niższy przyrost naturalny i rosnąca migracja młodego pokolenia z Polski. Spadek poziomu dzietności, przy równoczesnym wydłużaniu się życia jest trwałą i pogłębiającą się tendencją. Można się więc spodziewać, że rozwój rynku nieruchomości dla seniorów zrównoważy, przynajmniej częściowo, negatywny wpływ spadkowego trendu demograficznego na segment nieruchomości.

Liczba seniorów w Polsce na tle ogółu społeczeństwa w 2020 roku ma przekroczyć 20%, a w roku 2030 stanowić blisko jedną trzecią społeczności (wg GUS).

Odpowiedzią ze strony rynku nieruchomości na procesy starzenia się społeczeństw są specjalne domy i osiedla dedykowane dla seniorów. Na świecie jest już coraz więcej tzw. miasteczek senioralnych. W Europie liderem rynku jest Orpea, sieć 700 placówek dla ponad 700 tys. seniorów. Pierwsze tego typu placówki powstają już w Polsce. Jednym z nich jest tzw. Miasteczko Aktywnego Seniora w Radkowie. To kompleks nieruchomości, na który składają się nie tylko mieszkania, ale też zaplecze handlowe i kulturalne, w tym sklepy, restauracje, kawiarnie, apteka, biblioteka. Ważną częścią jest stały dostęp do opieki lekarskiej. Na terenie kompleksu znajdują się gabinety lekarskie i centra rehabilitacji. W Warszawie powstały apartamenty Senior Apartments, w których cena wynajmu wynosi ok. 4,5 tys. zł miesięcznie. Z kolei we Wrocławiu dużym powodzeniem wśród seniorów cieszy się Centrum Seniora Angel Care. Obecnie mieszka w nim już blisko 100 osób, a popyt wciąż rośnie.

Decydując się na inwestycje w apartamenty senioralne na wynajem trzeba pamiętać, aby były one dostosowane do potrzeb ludzi starszych. Mieszkania muszą być wyposażone w windy, wygodne podjazdy, szerokie drzwi, przez które bez problemu przejedzie wózek, specjalne łóżka, poręcze, antypoślizgowe posadzki, automatyczne podświetlenia podłóg w nocy i inne udogodnienia. Apartamenty senioralne nie mają nic wspólnego z cieszącymi się niechlubną sławą domami starców. Komfortowe, luksusowe, przypominają dziś bardziej 5-gwiazdkowe hotele niż standardowe mieszkania.

Urbanizacja

Kolejnym elementem przemawiającym za inwestowaniem w nieruchomości mieszkaniowe jest postępująca urbanizacja. Miasta bardzo szybko rozwijają się i rozbudowują. Rozrasta się przestrzeń miejska. Coraz więcej ludzi z obszarów wiejskich przenosi się do miast i w nich szuka źródeł utrzymania. Miejski styl życia staje się dominujący. Z drugiej strony miasta aktywnie inwestują w poprawę jakości życia mieszkańców. Trend ten jest bardzo silny w Polsce. Urzędy miejskie w naszym kraju dostrzegły konieczność zbudowania jednolitej i spójnej strategii miasta, która pozwoli im skutecznie pozyskiwać inwestorów i nowych mieszkańców. Dodatkowym impulsem przemawiającym za dynamicznym rozwojem przestrzeni miejskich w Polsce jest możliwość korzystania z funduszy europejskich. Dzięki dofinansowaniu z Unii Europejskiej polskie miasta zmieniają swoje oblicze. Powstają nowoczesne osiedla mieszkaniowe, uruchamiane są specjalne strefy ekonomiczne, rozwija się infrastruktura komunikacyjna, handlowa, kulturalna, rozrywkowa. Przykładami aglomeracji miejskich, które najwyraźniej zyskały dzięki funduszom pozyskanym na strategię rozwoju i zbudowanie marki miasta są (oprócz Warszawy) m.in. Śląsk, Gdańsk, Kraków, Wrocław.

Intensywny rozwój miast to:

• większa liczba miejsc pracy,
• wyższe zarobki,
• więcej usług handlowych, kulturalnych, edukacyjnych, medycznych, finansowych,
• więcej terenów zielonych,
• popularyzacja miejskiego stylu życia,

a co za tym idzie:

• większa liczba mieszkańców,
• wzrost liczby nieruchomości,
• wyższe ceny zakupu, sprzedaży i wynajmu nieruchomości.

Inwestycje w nieruchomości poza miastem i rozwój agroturystyki

Odmiennym trendem jest dynamiczny rozwój turystyki na terenach wiejskich. Agroturystka cieszy się coraz większym zainteresowaniem wśród turystów. Rośnie liczba osób, które chcą spędzać wolny czas (zarówno wakacje, jak i weekendy) poza miastem, w otoczeniu przyrody, na czystych, nie skażonych cywilizacją terenach. W odpowiedzi na rosnącą popularność nowego sposobu wypoczynku powstaje coraz więcej gospodarstw agroturystycznych. Trend ten jest bardzo silny w całej Europie, także w Polsce. Ciekawą i przyszłościową propozycją jest dziś inwestowanie w gospodarstwa agroturystyczne.

Na co zwrócić uwagę podejmując decyzję o inwestycji w agroturystykę?

Są trzy podstawowe kryteria, które musi spełniać obiekt przeznaczony na organizację usług agroturystycznych:

1. lokalizacja, ze szczególnym naciskiem na jej walory ekologiczne,
2. krajobraz, położenie terenu,
3. infrastruktura turystyczna oraz atrakcje kulturowe w okolicy.

Ekologia

Warto podkreślić, że oczekiwania turystów wobec gospodarstwa agroturystycznego są zupełnie inne niż wymagania względem tradycyjnej bazy hotelowej. Najważniejszym czynnikiem jest szeroko pojęta ekologia. Dotyczy ona zarówno czystego, nieskażonego otoczenia, w którym zlokalizowane jest gospodarstwo agroturystyczne, jak i możliwości korzystania z ekologicznej, nieprzetworzonej, wytwarzanej naturalnymi sposobami żywności. Stąd ogromna popularność gospodarstw agroturystycznych, w których obok noclegu, można skorzystać z dodatkowych atrakcji takich, jak: degustacja lokalnych serów np. kozich, wędlin, chlebów, ręcznie wytwarzanych przetworów, miodów z lokalnych pasiek, cydrów, nalewek itp. Dużym atutem agroturystyki jest lokalna, sezonowa kuchnia bazująca na hodowanych na miejscu organicznych warzywach i owocach.

Krajobraz, otoczenie

W przypadku wyboru lokalizacji gospodarstwa agroturystycznego istotne jest, żeby miejsce było ciche, spokojne, nawet odludne, położone w okolicy parków krajobrazowych i rezerwatów przyrodniczych, wśród lasów, gór, jezior. Miejsce na agroturystykę musi być diametralnie różne niż Krupówki w Zakopanem, czy zatłoczone i głośne deptaki w Sopocie lub Świnoujściu. Dla gości gospodarstw agroturystycznych ważne jest odizolowanie się od codzienności i pośpiechu życia miejskiego. Dlatego agroturystyka musi być swojego rodzaju oazą, enklawą, przystanią.

Atrakcje turystyczne

Dodatkowym elementem zwiększającym wartość agroturystyki jest dostępność w pobliżu atrakcji turystycznych takich, jak szlaki piesze, konne, rowerowe, narciarstwa biegowego, do nordic walkingu. Zachętą jest stadnina koni, łowiska ryb, możliwość udziału w warsztatach np. serowarskich.

Gdzie inwestować w agroturystykę?

W Polsce jest blisko 10 tysięcy gospodarstw agroturystycznych. Najbardziej popularnymi jak do tej pory lokalizacjami są województwa:

• warmińsko – mazurskie,
• pomorskie,
• podlaskie,
• podkarpackie,
• dolnośląskie.

Rynek ten w Polsce znajduje się w pierwszej fazie rozwoju, wciąż nie jest jeszcze nasycony, dlatego tym bardziej wart jest rozważenia. Dla porównania w Niemczech znajduje się ok. 20 tysięcy gospodarstw ekologicznych, a we Francji ponad 40 tysięcy tego typu placówek (źródło: Property Journal).

Jak inwestować w agroturystykę?

Gospodarstwo agroturystyczne zlokalizowane na działce o powierzchni kilku hektarów to koszt, w zależności od lokalizacji, wielkości i standardu, od kilkuset tysięcy do nawet kilku milionów złotych. Niektórzy kupują stare, zniszczone, niemal zrujnowane budynki, które następnie odrestaurowują. Wówczas koszt zakupu jest niższy, ale należy uwzględnić koszty remontu. Warto pamiętać, że można skorzystać z dofinansowania z funduszy europejskich, co jest istotnym wsparciem dla inwestycji.

Ile można zarobić?

Ceny noclegu w gospodarstwie agroturystycznym uzależnione są od jakości i standardu miejsca oraz jego lokalizacji. Najtańsze wynoszą już 40 zł od osoby za dobę, bez wyżywienia. Najdroższe mogą kosztować nawet 200-300 złotych za dobę. Przy czym, gospodarstwa agroturystyczne z założenia to raczej niewielkie pensjonaty, oferujące noclegi dla kilkunastu, kilkudziesięciu osób, więc zyski z noclegów nie są duże. Właściciele stawiają więc na dodatkowe usługi i wartości dodane. Często agroturystyka jest uzupełnieniem działalności rolniczej.

Warto pamiętać, że jakość oferty agroturystycznej szybko zmienia się. Siermiężne kwatery odchodzą w niepamięć, zastępują je luksusowe, stylowe, urządzone ze smakiem siedliska i pensjonaty. Wygrywają te, które specjalizują się, mają pomysł na unikatowy biznes i potrafią się wyróżnić.