Nieruchomości – w co i gdzie warto inwestować?

Pierwszą i podstawową kwestią w momencie podejmowania decyzji o inwestowaniu w nieruchomości jest wybór miejsca, w którym chcemy kupić nieruchomość oraz określenie rodzaju nieruchomości, zatem:

• Gdzie najbardziej opłaca się inwestować?
• Inwestycja w jaki rodzaj nieruchomości zapewni nam stabilny i wysoki zysk?

Trendy na rynku nieruchomości w Europie

Inwestowanie w nieruchomości jest coraz bardziej popularne w całej Europie. Zajmują się nim zarówno inwestorzy instytucjonalni, jak i indywidualni. Na rynku możemy obserwować zarówno wielomiliardowe inwestycje w luksusowe nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne, jak i zakup kawalerki na wynajem. W czołówce krajów europejskich, w których notuje się obecnie największe inwestycje w nieruchomości są Wielka Brytania, Niemcy i Francja. Polska znalazła się na dziewiątym miejscu w zestawieniu. Najmniej chętnie inwestorzy decydują się na zakup nieruchomości na Węgrzech, w Czechach i w Portugalii.

Postępująca urbanizacja sprawia, że inwestorzy najczęściej decydują się na zakup nieruchomości zlokalizowanych w dużych (niekoniecznie największych) miastach. To w aglomeracjach miejskich popyt na nieruchomości jest największy, a sytuacja ekonomiczna ich mieszkańców z reguły najbardziej korzystna. Poziom wynagrodzeń w większych miastach zazwyczaj jest wyższy niż w mniejszych ośrodkach, a bezrobocie niższe. Wyższe natomiast są stawki za wynajem powierzchni mieszkaniowych i komercyjnych. Wszystko to stwarza dobry klimat do zakupu i wynajmu nieruchomości.

Z raportu „Emerging Trends in Real Estate® Europe 2017” przygotowanego przez PwC oraz Urban Land Institute wynika, że miastami o największym potencjale inwestycyjnym w 2017 roku będą: Berlin, Hamburg, Frankfurt, Dublin i Monachium. Top 30 przedstawia się następująco:

Ranking miast w Europie o największym potencjale do inwestycji w nieruchomości

Jak wybierać nieruchomości

10 kryteriów, na które trzeba zwrócić uwagę przy wyborze lokalizacji do inwestycji to:

1. sytuacja ekonomiczna miasta,
2. liczba mieszkańców,
3. możliwości zatrudnienia w danym mieście, lokalni pracodawcy, poziom bezrobocia, średnie wynagrodzenie,
4. stawki za sprzedaż i wynajem nieruchomości,
5. plany rozwoju miasta,
6. dostępna infrastruktura komunikacyjna,
7. dostępna infrastruktura handlowo – usługowa,
8. zadowolenie mieszkańców, poziom życia, możliwości spędzania wolnego czasu,
9. atrakcyjność dzielnicy, w której zlokalizowana jest nieruchomość,
10. potencjalne zagrożenia związane z inwestycjami miejskimi, które mogą obniżyć wartość nieruchomości.

Wszystkie czynniki należy przeanalizować na przestrzeni czasu (minimum 5 lat) oraz odpowiedzieć sobie na pytania:

• Czy tendencje są wzrostowe, czy spadkowe.
• Jak zmieniała się (rosła czy spadała) liczba transakcji na rynku nieruchomości?
• Na jakim poziomie były ceny za zakup nieruchomości oraz czynsze za wynajem lokali biurowych i handlowych?
• Ile wynosi przeciętne wynagrodzenie i jaki jest stosunek średniej pensji do prognozowanej stawki za wynajem lub miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego?
• Czy miasto ma plany restrukturyzacji, rewitalizacji, czy podejmuje działania mające poprawić jakość życia mieszkańców?
• Czy aktywnie działa na rzecz pozyskania nowych pracodawców?
• Czy oferuje udogodnienia np. podatkowe dla potencjalnych inwestorów?
• Czy posiada lub zamierza otworzyć specjalne strefy ekonomiczne dla przedsiębiorców?
• Jak działa lokalna władza?
• Czy w mieście jest pozytywny klimat dla wszelkich inicjatyw rozwojowych?

Konieczna jest też ocena poziomu życia w danym mieście, na którą składa się szereg czynników takich, jak:

• komunikacja,
• opieka zdrowotna,
• ilość placówek handlowych i usługowych,
• szkoły,
• przedszkola,
• zaplecze rekreacyjne i rozrywkowe (kina, teatry, tereny zielone, restauracje, kawiarnie).

Niezbędne jest sprawdzenie planów zagospodarowania przestrzennego. Warto dowiedzieć się, czy w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości planowana jest budowa np. autostrady lub drogi szybkiego ruchu, spalarni śmieci, cmentarza, magazynów wysokiego składowania, ferm hodowli zwierząt, lotniska, czy trakcji kolejowej, a następnie określić, czy plany te wpłyną pozytywnie, czy negatywnie na wartość inwestycji w przyszłości.

Przykładowo, budowa autostrady w pobliżu nieruchomości komercyjnej (np. hal magazynowych) przyczyni się do wzrostu cen za jej sprzedaż lub wynajem. Z kolei autostrada przebiegająca tuż za oknami osiedla mieszkaniowego z pewnością doprowadzi do obniżenia wartości nieruchomości, a także utrudni sprzedaż lub wynajem.

Równie szczegółowej analizie należy poddać sam budynek, w który chcemy zainwestować. Należy dokładnie sprawdzić:

• kwestie własności i praw do gruntu,
• stan techniczny,
• rodzaj zastosowanych materiałów budowlanych,
• typ instalacji,
• zweryfikować aktualność technologiczną budynku w czasie minimum 20-30 lat w przód.

Upraszczając sprawę, warto wiedzieć, czy za 25 lat nasza nieruchomość nie będzie tak przestarzała, że nikt nie będzie chciał jej wynająć.

Analiza sytuacji według powyższej listy pozwoli zidentyfikować szanse i zagrożenia oraz pomoże w wyborze optymalnej strategii inwestycyjnej dotyczącej nieruchomości (kupno na sprzedaż/ podział nieruchomości/ przekształcenie funkcji nieruchomości/ wynajem). Ułatwi także w oszacowaniu prognozowanego zwrotu z inwestycji. Trzeba pamiętać, że obliczając przychody trzeba wziąć pod uwagę nie tylko koszt zakupu nieruchomości i przygotowania jej do sprzedaży lub wynajmu, ale też opłaty notarialne, podatki, koszty ewentualnych remontów i możliwe okresy bezczynszowe (w przypadku wynajmu).

Obecnie w Polsce miastami o największym potencjale dla inwestorów na rynku nieruchomości są m.in.: Gdańsk, Warszawa, Gdynia, Łódź i Wrocław. Średnia rentowność najmu (badana przez Home Broker, Open Finance i Domiporta.pl) wynosi prawie 5 procent.

W co można inwestować?

Rynek nieruchomości oferuje wiele możliwości, od standardowych i typowych, po niszowe, rzadkie, czasem osobliwe. Wśród nich są m.in.:

• zakup mieszkania na wynajem,
• zakup mieszkania, remont, przygotowanie do sprzedaży, sprzedaż,
• zakup lokali komercyjnych na wynajem,
• zakup nieruchomości, następnie ich podział, przekształcenie funkcji oraz sprzedaż,
• zakup nieruchomości, następnie ich podział przekształcenie funkcji oraz wynajem,
• zakup apartamentu na wynajem,
• zakup ziemi rolnej, przekształcenie w działki budowlane, podział oraz sprzedaż,
• zakup lokalu biurowego i wynajem powierzchni biurowej w modelu coworkingu,
• zakup miejsca postojowego na parkingu przy lotnisku na wynajem.

Nowości dla inwestora na rynku nieruchomości

Jak podaje raport PwC i Urban Land Institute, postępujące zmiany w sytuacji demograficznej i społecznej powodują, że na rynku nieruchomości pojawiają się nowe, atrakcyjne dla inwestorów segmenty. Starzenie się społeczeństwa pozwala przypuszczać, że dynamicznie będzie rozwijał się popyt na budynki opieki zdrowotnej, domy seniora, czy centra rehabilitacji. Coraz więcej ludzi podróżuje zarówno w celach służbowych, jak i prywatnych. Trend ten powoduje szybki rozwój bazy hoteli i hosteli. Gwałtowny rozwój technologiczny sprawia, że potrzeba coraz więcej centrów danych. Szybko rośnie sektor tzw. wspólnych biur (office sharing). Na stałym poziomie utrzymuje się wysoka wartość inwestycji w mieszkania na wynajem dla studentów. Sektor ten charakteryzuje stabilność przychodów i stosunkowo niski poziom ryzyka, zwłaszcza ośrodkach akademickich. Mobilność społeczeństw sprawia, że rynek mieszkań na wynajem będzie wciąć dynamicznie rozwijał się. Mieszkania wynajmuje ok. 2 mln Polaków. Coraz więcej osób nie chce zaciągać kredytu hipotecznego traktując go jako zbyt duże obciążenie. Prognozy dla inwestorów nieruchomości są pozytywne. Niepokój inwestorów natomiast wzbudzają rosnące nastroje populistyczne w wielu krajach Europy, wciąż niewiadome konsekwencje Brexitu, terroryzm i wielka fala imigracyjna przelewająca się przez Europę.

Zalety i wady inwestowania w nieruchomości

Atutem inwestycji w nieruchomości jest stosunkowo wysoka stopa zwrotu i możliwości osiągania relatywnie wysokich dochodów. Zakup nieruchomości jest także rodzajem zabezpieczenia zainwestowanego kapitału. Wadą jest duża bariera wejścia. Długi jest też okres zwrotu z inwestycji. Inwestowanie w nieruchomości wymaga sporego kapitału na start (wkładu własnego lub kredytu) oraz specjalistycznej wiedzy z wielu różnych dziedzin, która jest potrzebna do wyboru optymalnej lokalizacji i przyjęcia odpowiedniej strategii inwestycyjnej.