Jak wygląda dziś rynek deweloperski w Polsce? Czy deweloperzy mają problemy z płynnością finansową? Czy to prawda, że nie wiadomo czy i kiedy zapłacą swoim podwykonawcom i kontrahentom? I ile tak naprawdę zarabiają?

Deweloper, czyli inwestor w nieruchomości

Zacznijmy od podstawowych definicji rynku nieruchomości. Deweloper jest inwestorem, który lokuje swój kapitał w budowę nieruchomości (domów mieszkalnych, obiektów przemysłowych, handlowych lub biurowych) po to, aby je później sprzedać lub wynająć osiągając na transakcji sprzedaży lub wynajmu zysk. Deweloper najczęściej zajmuje się kompleksową obsługą inwestycji. Zaczynając od zakupu działki, przez pozyskanie niezbędnych pozwoleń, projektowanie, cały proces budowy, kończąc na sprzedaży lub wynajmie zbudowanych nieruchomości.

Inwestować można w różnego rodzaju nieruchomości, przede wszystkim mieszkaniowe (np. domy jedno- i wielorodzinne, mieszkania) oraz komercyjne (np. budynki przemysłowe, handlowe, biurowce, hale magazynowe, hotele, lokale użytkowe). Spotkać się można także z pojęciami nieruchomości gruntowych, leśnych i rolnych, ale nie są one przedmiotem naszych rozważań w tym artykule. Nieruchomości można też podzielić według ich standardu lub specjalistycznego zastosowania. Ostatnio coraz popularniejszy jest segment inwestycji w nieruchomości luksusowe oraz nowość na rynku nieruchomości, czyli mieszkania dla seniorów (ang. senior housing), czy studentów (ang. student housing).

Spojrzenie w przeszłość, czyli złote lata deweloperów

W Polsce rynek deweloperski pojawił się już w latach 90-tych XX wieku, ale jego gwałtowny rozwój zaczął się w 2004 roku, po przystąpieniu naszego kraju do Unii Europejskiej. Powszechna dostępność kredytów hipotecznych wywołała boom kredytowy, który z kolei spowodował lawinowy wzrost osób zainteresowanych zakupem własnego mieszkania. Aby zaspokoić rosnący popyt, deweloperzy budowali więc coraz więcej mieszkań i domów, a ceny za metr kwadratowy własnego M szybowały nie tylko w największych miastach Polski, takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, czy Poznań, ale też w mniejszych ośrodkach. Na rynku pojawiło się sporo firm deweloperskich skuszonych obietnicą szybkiego i łatwego zysku. Niestety wszystkie miały odpowiednie doświadczenie i wiedzę. Nie wszystkie też kierowały się w swoich poczynaniach uczciwością biznesową.

Dziś wiemy, że tak gwałtowny wzrost cen nieruchomości z jakim mieliśmy wówczas do czynienia jest symptomem napięć na rynku i nie jest dobrą prognozą. W złotych latach branży deweloperskiej marża wynosiła średnio ok. 50 procent, a działalność deweloperska charakteryzowała się bardzo wysoką opłacalnością. W latach 2005 – 2007 odnotowano największy ruch zakupowy na rynku nieruchomości w Polsce. Zyski developerów osiągały rekordową wysokość. Ponadto, finansowanie przedsięwzięć deweloperskich było w tamtych czasach w całości po stronie konsumenta. Deweloperzy nie byli więc obciążeni koniecznością finansowania inwestycji z własnego kapitału. Jak podaje Narodowy Bank Polski w „Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w latach 2002 – 2009” z maja 2010 roku, koszt budowy metra kwadratowego przeciętnego mieszkania w latach 2004 – 2006 był stosunkowo niski i nie przekraczał 1900 zł. Natomiast udział zysku deweloperskiego w rynkowej cenie metra kwadratowego był bardzo wysoki i wynosił nawet ok. 65% w Krakowie i 55% w Warszawie. Sytuację tę zmieniło dopiero zaostrzenie polityki kredytowej przez banki i związany z tym spadek sprzedaży mieszkań, a także wzrost cen kosztów deweloperskich, takich jak koszty działki, projektu, robocizny, zwiększenie zysków podwykonawców, czy wzrost cen materiałów budowlanych. Ponadto, spadły ceny mieszkań, bo deweloperzy byli zmuszeni konkurować ceną w walce o zmniejszającą się liczbę klientów. Zaczynając od 2010 roku branża musiała zmierzyć się ze skutkami nowej sytuacji, która doprowadziła do upadków wielu firm. Wykres i tabela poniżej przedstawiają porównanie cen w różnych miejscach Polski na przestrzeni ostatnich 10 lat.

Porównanie cen zakupu metra kwadratowego w różnych miastach w Polsce w latach 2006 - 2016 (ceny transakcyjne, rynek pierwotny)
Porównanie cen zakupu metra kwadratowego w różnych miastach w Polsce w latach 2006 – 2016 (ceny transakcyjne, rynek pierwotny)

Tabela 1. Porównanie cen zakupu metra kwadratowego w różnych miastach w Polsce w latach 2006 - 2016 (ceny transakcyjne, rynek pierwotny)

KwartałBiałystokBydgoszczGdańskGdyniaKatowiceKielceKrakówLublinŁódźOlsztynOpolePoznańRzeszówSzczecinWarszawaWrocławZielona Góra
III 200630082663349444673522283468163022286026403299362026563233560532112499
IV 200631172811525252843734301470893304364228693342472530133575618637772768
I 200735003017549057973805324171923309420929600644434693831730270622499
II 200744224092713769925093301778563503540333183307724235174932752352893258
III 200746514466744072385697476580604125521235884253542541245121787958354015
IV 200750794582629474955717462979854597507638064441686543654697857155443822
I 200851604540647373015791440780004861510343894252759741635361853551574108
II 200849734982774072095113487980274531504143243916707041775448861152713842
III 200851414670704266945153491778145073521445243916685439475454832558923892
IV 200851774749619363845772460875185217554243533765676744015663814954253770
I 200950055023530962414994482173734746474644193776636439655174754350633646
II 200949764835590758915410471571694693510144853471628338494958746150443366
III 200947874757580455044524467868664437475542973669614539695406758551053500
IV 200948384694547657744866477869814830527544943492612938435056767954723459
I 201047904524583954955303479769854495502048773626643638374916817356283511
II 201048024856567752774511482969204535484645464125663140394751797359383538
III 201047324954527254605071452368344821493650254053630341914840794055913563
IV 201047554606521656174914480367894819490550103816659145724794744056533663
I 201148214730569260045329479068864896506649554759626342644855803759093651
II 201147824635566162054417496670824827512349634776653542024819752659113671
III 201148434575547964304697480369585133490749424726615541785048742261493679
IV 201146014626550663134603476867114644479347034675621842394847722556433747
I 201245774520559461064678466266374935461046634644593141384734696655463750
II 201243844686560466034443494466164906466844514557588041354762704257843602
III 201245074502555464395003516067104864447344804428597844964759675654673673
IV 201243574615533560025685451564164699453645564203533844074567646655623691
I 201346104855529157325103464759264679462944044428614744674547698953813655
II 201344284815568260825232464662984943453145024526599743834581701854923623
III 201345264896579466464670471758954770438845834616591346804443717254993606
IV 201344934528615460034529465157824796442345264638586748214741742756633625
I 201445014601550160714531458759994643443345264370614545154704729856473620
II 201444884808597756484973462261724917453344914390611648284691731558163688
III 201444314797580560365015457759704843466147314608602246494742744559283736
IV 201445704618578558774906460157224967465647694650622547094839731457883750
I 201545264619595057774794473658604920457847364681630648574779739559883647
II 201546064720574961624897450658964980468748144733620949904830750960683743
III 201546134745608967105003454863115017467646464710622845964700755760443749
IV 201545194819603063335048461963574913469747684477622748684644746161203785
I 201645944831645162085029471062394995473847524491618948064710763960293777
II 201646154834618563914867468563425035464647484466629848525016758262283779
III 201645964954628366305172458162984976472950384433615850194828769661623836

Źródło: Narodowy Bank Polski, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (III kw. 2006 – III kw. 2016);

Największe afery na rynku deweloperskim: czy zaszkodziły branży?

Możliwości szybkich i wysokich zysków przyciągnęły do branży niestety także wielu spekulantów i oszustów. Historie Fridom w Warszawie, czy Leoparda w Krakowie cieniem położyły się na wizerunku całej branży deweloperskiej w Polsce. W stolicy spółka Fridom oszukała ponad 300 osób. Deweloper oferował mieszkania, których nie zamierzał nigdy wybudować. Na konto dewelopera osoby zainteresowane zakupem mieszkań wpłaciły łącznie ponad 30 mld złotych. Sprawa w sądzie trwała kilkanaście lat. Oskarżeni zostali skazani na karę kilku lat więzienia oraz o wypłatę odszkodowań osobom poszkodowanym. Z kolei w Krakowie największą aferą mieszkaniową była historia spółki Leopard. Klienci wpłacili na konto dewelopera należności za mieszkania, ale firma zbankrutowała nie przekazując klientom aktów własności do nieruchomości. Sprawa trwała ponad 10 lat, ostatecznie zakończyła się wydaniem przez sąd decyzji pozwolenia mieszkańcom na użytkowanie budynków. Nie obyło się jednak bez dodatkowych, i to sporych kosztów, którymi zostali obciążeni mieszkańcy.

Do dziś deweloperzy postrzegani są negatywnie, często jako zagrożenie dla przestrzeni miejskiej i środowiska naturalnego. Bywa, że nowe inwestycje wywołują sprzeciw społeczności lokalnych. Czy to pokłosie afer deweloperskich i spektakularnych upadków z czasów boomu mieszkaniowego?

Z pewnością tak, ale sytuacja jednak poprawia się. Rynek nieruchomości w Polsce jest coraz bardziej dojrzały i ustabilizowany. Wprowadzane są nowe regulacje prawne chroniące klienta dewelopera. Pojawił się wymóg transparentności działalności deweloperskiej i zabezpieczenie interesów nabywców lokali w formie rachunków powierniczych. Kontrola i obowiązek ubezpieczenia inwestycji deweloperskich zmieniają tę sytuację nie tylko na korzyść konsumenta, ale też i samej branży deweloperskiej, której wizerunek znacznie poprawił się.

Niepokój o terminowe wywiązywanie się z zobowiązań finansowych, który kiedyś spędzał sen z powiek kontrahentom, dostawcom, wykonawcom i podwykonawcom dewelopera, nie jest już głównym problemem. Wynika to z jednej strony ze stabilizowania się rynku nieruchomości, jak i z wprowadzania odpowiednich regulacji prawnych. Jednym z przykładów może być zasada solidarnej odpowiedzialności inwestora oraz wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę, która zabezpiecza interesy firm pracujących na rzecz dewelopera w procesie inwestycji. Odpowiedzialność ta jest zapisana w kodeksie cywilnym w artykule 647-658.

Oczywiście zawsze możemy spotkać firmy deweloperskie, które nierzetelnie i nieterminowo wywiązują się ze swoich zobowiązań finansowych, ale nie jest to powszechnie obowiązująca tendencja. Poza tym partner biznesowy dewelopera ma dziś w ręku szereg narzędzi chroniących go przed ewentualnym ryzykiem niewypłacalności, czy nieuczciwości zleceniodawcy.

Jaka jest dziś sytuacja na rynku deweloperskim?

Dziś sytuacja na rynku deweloperskich jest ustabilizowana. Jak podaje Narodowy Bank Polski w raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2015 roku, stabilizacja ta dotyczy zarówno cen ofertowych i transakcyjnych, jak i popytu i podaży, które charakteryzują się stałym wzrostem.

Tabela 2. Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2015 roku (wybrane wskaźniki)

  Dynamika wzrostu r/r
Liczba oddanych mieszkań w 2015 roku w Polsce147,7 tys. 0.03
Liczba rozpoczętych nowych inwestycji w 2015 roku w Polsce168,4 tys.0.137
Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań w 2015 roku w Polsce188,8 tys.0.205

Jakie koszty musi ponieść deweloper?

Struktura kosztów deweloperskich obejmuje koszty:

  • działki,
  • projektów,
  • materiałów budowlanych,
  • robocizny,
  • zysku budowlanego,
  • materiałów budowlanych,
  • sprzętu,
  • ogólne.

Stopa zwrotu z działalności deweloperskiej (czyli różnica między ceną mieszkania a kosztami jego budowy) utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie. Od kilku lat wynosi ok. 18-20 procent i nie zmienia się.

Tabela 3. Porównanie kosztów i zysków deweloperskich w różnych miastach Polski

MiastoSzacunkowa cena za metr kwadratowyKoszty deweloperskie jw.Szacunkowy zysk deweloperski z metra kwadratowego
Warszawa71005 300 zł1 800 zł
Kraków5 900 zł4 400 zł1 500 zł
Gdańsk5 800 zł4 400 zł1 400 zł
Poznań5 700 zł4 400 zł1 300 zł
Wrocław5 650 zł4 350 zł1 300 zł
Łódź4 400 zł3 400 zł1 000 zł

Spojrzenie w przyszłość

Dla osób, które chcą inwestować w rynek nieruchomości najważniejszy jest stały, bieżący monitoring liczby transakcji na rynku nieruchomości, śledzenie cen nieruchomości oraz umiejętność analizy dynamiki cen na przestrzeni czasu. Dane te należy umieścić w szerszej perspektywie popytu na nieruchomości i sytuacji gospodarczej, biorąc pod uwagę m. in. poziom wynagrodzeń, bezrobocie, sytuację demograficzną, oprocentowanie kredytów hipotecznych, stawki za wynajem powierzchni mieszkaniowych i komercyjnych, lokalizację, plany zagospodarowania przestrzennego i wiele innych czynników. Jak analizować rynek nieruchomości oraz w jaki sposób wybrać najbardziej korzystną ofertę pod względem inwestycyjnym przedstawimy w kolejnym artykule.

PODZIEL SIĘ
Click on a tab to select how you'd like to leave your comment

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here