W artykule opublikowanym w New York Times, Robert J.Shiller, profesor ekonomii z Uniwersytetu w Yale, wyjaśnia, dlaczego inwestowanie na rynku mieszkaniowym jest o wiele mniej racjonalne, niż inwestowanie na często nieracjonalnej giełdzie papierów wartościowych.
Ceny mieszkań w USA wciąż rosną. Od 2012 roku wspięły średnio o 27%, a w niektórych miejscach, jak na przykład San Francisco, nawet więcej. Lecz czy należy się martwić? Jeśli przyjmiemy teorię efektywnego rynku, zgodnie z którą ceny na rynku odzwierciedlają wszystkie czynniki, oddziaływające na zmianę notowań, i uwierzymy, że nieruchomości są owym rynkiem, wtedy dane ceny są oparte na „nowych informacjach”, nawet jeśli nie wiemy co te informacje oznaczają.
Problemem w tego typu myśleniu jest fakt, iż teoria ta jest jedynie półprawdą, jak pokazuje obszerna literatura na temat rynku anomalii. Co więcej, ta półprawda opiera się głównie na rynku akcji, który przyciąga profesjonalnych inwestorów, którzy czasem sprawiają, że rynek jest sprawny.
Rynek mieszkaniowy jest czymś zupełnie innym. Jest z wielu powodów zdecydowanie mniej racjonalny, niż często nieracjonalna giełda. Przede wszystkim, większość inwestorów nie rozumie jak podaż mieszkań reaguje na zmiany popytu. Jedynie niewielka część osób analizuje tego typu rzeczy. Po drugie, nawet dla inwestorów, którzy to rozumieją, trudno jest postawić zakład przeciwko wywindowanych do miana bańki cen na rynku nieruchomości. W gospodarce mieszkaniowej, smart money mają małą siłę przebicia.
Na kongresie o spekulacji na rynku mieszkaniowym organizowanym przez Stowarzyszenie Amerykańskich Ekonomistów w 2013r. Edward L. Glaeser z Harvardu przejrzał hossy i krachy na rynku nieruchomości. Wskazał on jak inwestorzy nieruchomości lekceważą reakcje podaży na wzrost cen. Na przykład, w Alabamie między 1815, a 1819 rokiem, wysokie ceny bawełny zdawały się uzasadniać wysokie ceny za działki. Większość inwestorów przeoczyła jednak, że wysokie ceny zachęcą rolników poza USA, aby zajęli się uprawianiem bawełny. Ten sam brak przewidywania jak podaż może odpowiedzieć na żądania dotyczy dzisiaj wielu form nieruchomości. Deweloperzy oraz konstruktorzy będą, tak czy inaczej, wykorzystywać zawyżone ceny, zwiększać efektywną podaż, tym samym obniżając ceny nieruchomości.
W 1977r. Edward M.Miller podkreślił w „The Journal of Finance” coś, co powinno być dla wszystkich oczywiste: Efektywne rynki wymagają możliwości krótkiej sprzedaży. Na giełdzie, ludzie którzy uważają, że rynek jest zawyżony i zmierza ku spadkowi mogą pożyczać akcje i sprzedawać je za obecną, wysoką cenę. Jeśli rzeczywiście ceny akcji spadną, mogą je odkupić za mniej i spłacić pożyczkę z zyskiem.
Krótka sprzedaż zapobiega tworzeniu się baniek ekonomicznych, ale takie negatywne zakłady nie mogą łatwo wystąpić na rynku mieszkaniowym. Nie można rutynowo pożyczać domu i sprzedawać go, obiecując późniejsze odkupienie go aby spłacić kredyt.
Rynki bez możliwości dokonywania tych negatywnych zakładów będą nieefektywne. To dlatego, że jeśli nie jest możliwa krótka sprzedaż, smart money nie może zrobić nic więcej niż unikać posiadania drogich aktywów. Sprytni przedsiębiorcy są zmuszeni do pozostania na uboczu i obserwowania jak spadają ceny, tak jak się tego spodziewali. Bez możliwości shortowania, uniemożliwia powstrzymanie grupy nieświadomych inwestorów, którzy bez przemyślenia inwestycji, są przekonani, że jest ona po prostu wspaniała, przed windowaniem cen do przesadnych poziomów. Na rynku mieszkaniowym stanowi to ogromny problem.
Załóżmy, że jesteś przekonany, że ceny mieszkań są zbyt wysokie. Jak można skorzystać z tej intuicji? Można rozważyć zakupienie mieszkaniowych Real Estate Investment Trust (REIT), które inwestują w nieruchomości mieszkalne i same są przedmiotem obrotu na giełdach. Jednakże ceny REIT nie zawsze są spójne z cenami mieszkań, a raczej mają tendencję przypominać ceny akcji. Na przykład, rynek mieszkaniowy spadł w ciągu dwóch lat od marca 2009. Indeks S & P / Case-Shiller National Home spadł o 6% w tym okresie, ale w tym samym przedziale czasowym, S&P 500 Residential REIT potroił swoją wartość. Najwyraźniej, shortowanie tego wskaźnika byłoby złym ruchem, nawet jeśli przeczucie, że ceny mieszkań będą spadać było trafne.
Podczas kryzysu finansowego, niektórym profesjonalnym inwestorom udało się skorzystać na prawidłowo przewidzianym spadku cen mieszkań. W tym celu używali derywatów hipotecznych papierów dłużnych. John Paulson z Paulson & Company jest znany z dużych korzyści z jego przewidywania kłopotów na rynku mieszkaniowym. Ale kredyty hipoteczne to nie domy, a on i osoby do niego podobne nie zdołali zastopować powstającej bańki mieszkaniowej zanim wyrosła do niewyobrażalnych rozmiarów.
W 2006 roku Chicago Mercantile Exchange utworzyło rynek terminowy dla domów jednorodzinnych w 10 amerykańskich miastach. Rynek ten wciąż trwa, ale nie jest zbyt aktywny i może być używany do umieszczenia jedynie niewielki zakładów, że ceny mieszkań spadną.
Jest pewien sposób aby z mądrze zainwestowanych pieniędzy odnieść korzyść po zrozumieniu wysokich cen. To jest budowanie nowych domów i sprzedawanie je, zanim ceny spadną. Jest to proces czasochłonny, ale to jest to, co według danych staje się coraz bardziej popularne.
Nadal, pomimo rosnących cen, żywiołowi inwestorzy nie dominują krajowego rynku mieszkaniowego. Przeprowadzony przez Pulsenomics w styczniu sondaż wśród gospodarstw domowych pokazał, że krajowe oczekiwania co do cen są umiarkowane : średnio oczekuje się wzrostu o zaledwie 3.7% rocznie w ciągu najbliższych 10 lat.
Ekstrawaganckie oczekiwania czają się jednak w niektórych regionach. W Yale School of Management badała niedawnych nabywców domów, które potwierdziły ogólny wniosek Pulsenomics jednak okazało się, że niektórzy ludzie mają uderzająco nierealistyczne oczekiwania.
W San Francisco, na przykład, okazało się, że podczas gdy mediana oczekiwań w odniesieniu do rocznych wzrostów cen domu w ciągu najbliższych 10 lat wynosiła tylko 5%, jedna czwarta część respondentów uważała, że ceny wzrosną każdego roku o 10% lub więcej. To oznaczałoby wzrost 150% netto w ciągu dekady. Ci ludzie widocznie nie biorą pod uwagę popytu, który tak duży wzrost cen będzie generować. Tacy ludzie mogliby licytować ceny w niektórych miejscach tak dalece, że w końcu lokalny rynek by się załamał. Jednak smart money nie mogą obecnie znaleźć zyskownego sposobu, aby skorygować takie błędy.
Reasumując, nie ma powodu, aby zakładać, że rynek nieruchomości jest nawet blisko bycia wydajnym. Możesz kupić dom jeśli ci się podoba i możesz sobie na to pozwolić. Należy jednak pamiętać, że nie można bezpiecznie polegać na „porównywalnej sprzedaży”, aby sądzić, że cena jest godziwa. Rynek nie jest do tego wystarczająco sprawny.
(źródło: Housing market still isn’t rational)
