Fakty i mity o rynku deweloperskim w Polsce

Jak wygląda dziś rynek deweloperski w Polsce? Czy deweloperzy mają problemy z płynnością finansową? Czy to prawda, że nie wiadomo czy i kiedy zapłacą swoim podwykonawcom i kontrahentom? I ile tak naprawdę zarabiają?

Deweloper, czyli inwestor w nieruchomości

Zacznijmy od podstawowych definicji rynku nieruchomości. Deweloper jest inwestorem, który lokuje swój kapitał w budowę nieruchomości (domów mieszkalnych, obiektów przemysłowych, handlowych lub biurowych) po to, aby je później sprzedać lub wynająć osiągając na transakcji sprzedaży lub wynajmu zysk. Deweloper najczęściej zajmuje się kompleksową obsługą inwestycji. Zaczynając od zakupu działki, przez pozyskanie niezbędnych pozwoleń, projektowanie, cały proces budowy, kończąc na sprzedaży lub wynajmie zbudowanych nieruchomości.

Inwestować można w różnego rodzaju nieruchomości, przede wszystkim mieszkaniowe (np. domy jedno- i wielorodzinne, mieszkania) oraz komercyjne (np. budynki przemysłowe, handlowe, biurowce, hale magazynowe, hotele, lokale użytkowe). Spotkać się można także z pojęciami nieruchomości gruntowych, leśnych i rolnych, ale nie są one przedmiotem naszych rozważań w tym artykule. Nieruchomości można też podzielić według ich standardu lub specjalistycznego zastosowania. Ostatnio coraz popularniejszy jest segment inwestycji w nieruchomości luksusowe oraz nowość na rynku nieruchomości, czyli mieszkania dla seniorów (ang. senior housing), czy studentów (ang. student housing).

Spojrzenie w przeszłość, czyli złote lata deweloperów

W Polsce rynek deweloperski pojawił się już w latach 90-tych XX wieku, ale jego gwałtowny rozwój zaczął się w 2004 roku, po przystąpieniu naszego kraju do Unii Europejskiej. Powszechna dostępność kredytów hipotecznych wywołała boom kredytowy, który z kolei spowodował lawinowy wzrost osób zainteresowanych zakupem własnego mieszkania. Aby zaspokoić rosnący popyt, deweloperzy budowali więc coraz więcej mieszkań i domów, a ceny za metr kwadratowy własnego M szybowały nie tylko w największych miastach Polski, takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, czy Poznań, ale też w mniejszych ośrodkach. Na rynku pojawiło się sporo firm deweloperskich skuszonych obietnicą szybkiego i łatwego zysku. Niestety wszystkie miały odpowiednie doświadczenie i wiedzę. Nie wszystkie też kierowały się w swoich poczynaniach uczciwością biznesową.

Dziś wiemy, że tak gwałtowny wzrost cen nieruchomości z jakim mieliśmy wówczas do czynienia jest symptomem napięć na rynku i nie jest dobrą prognozą. W złotych latach branży deweloperskiej marża wynosiła średnio ok. 50 procent, a działalność deweloperska charakteryzowała się bardzo wysoką opłacalnością. W latach 2005 – 2007 odnotowano największy ruch zakupowy na rynku nieruchomości w Polsce. Zyski developerów osiągały rekordową wysokość. Ponadto, finansowanie przedsięwzięć deweloperskich było w tamtych czasach w całości po stronie konsumenta. Deweloperzy nie byli więc obciążeni koniecznością finansowania inwestycji z własnego kapitału. Jak podaje Narodowy Bank Polski w „Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w latach 2002 – 2009” z maja 2010 roku, koszt budowy metra kwadratowego przeciętnego mieszkania w latach 2004 – 2006 był stosunkowo niski i nie przekraczał 1900 zł. Natomiast udział zysku deweloperskiego w rynkowej cenie metra kwadratowego był bardzo wysoki i wynosił nawet ok. 65% w Krakowie i 55% w Warszawie. Sytuację tę zmieniło dopiero zaostrzenie polityki kredytowej przez banki i związany z tym spadek sprzedaży mieszkań, a także wzrost cen kosztów deweloperskich, takich jak koszty działki, projektu, robocizny, zwiększenie zysków podwykonawców, czy wzrost cen materiałów budowlanych. Ponadto, spadły ceny mieszkań, bo deweloperzy byli zmuszeni konkurować ceną w walce o zmniejszającą się liczbę klientów. Zaczynając od 2010 roku branża musiała zmierzyć się ze skutkami nowej sytuacji, która doprowadziła do upadków wielu firm. Wykres i tabela poniżej przedstawiają porównanie cen w różnych miejscach Polski na przestrzeni ostatnich 10 lat.

Tabela 1. Porównanie cen zakupu metra kwadratowego w różnych miastach w Polsce w latach 2006 - 2016 (ceny transakcyjne, rynek pierwotny)

Źródło: Narodowy Bank Polski, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (III kw. 2006 – III kw. 2016);

Największe afery na rynku deweloperskim: czy zaszkodziły branży?

Możliwości szybkich i wysokich zysków przyciągnęły do branży niestety także wielu spekulantów i oszustów. Historie Fridom w Warszawie, czy Leoparda w Krakowie cieniem położyły się na wizerunku całej branży deweloperskiej w Polsce. W stolicy spółka Fridom oszukała ponad 300 osób. Deweloper oferował mieszkania, których nie zamierzał nigdy wybudować. Na konto dewelopera osoby zainteresowane zakupem mieszkań wpłaciły łącznie ponad 30 mld złotych. Sprawa w sądzie trwała kilkanaście lat. Oskarżeni zostali skazani na karę kilku lat więzienia oraz o wypłatę odszkodowań osobom poszkodowanym. Z kolei w Krakowie największą aferą mieszkaniową była historia spółki Leopard. Klienci wpłacili na konto dewelopera należności za mieszkania, ale firma zbankrutowała nie przekazując klientom aktów własności do nieruchomości. Sprawa trwała ponad 10 lat, ostatecznie zakończyła się wydaniem przez sąd decyzji pozwolenia mieszkańcom na użytkowanie budynków. Nie obyło się jednak bez dodatkowych, i to sporych kosztów, którymi zostali obciążeni mieszkańcy.

Do dziś deweloperzy postrzegani są negatywnie, często jako zagrożenie dla przestrzeni miejskiej i środowiska naturalnego. Bywa, że nowe inwestycje wywołują sprzeciw społeczności lokalnych. Czy to pokłosie afer deweloperskich i spektakularnych upadków z czasów boomu mieszkaniowego?

Z pewnością tak, ale sytuacja jednak poprawia się. Rynek nieruchomości w Polsce jest coraz bardziej dojrzały i ustabilizowany. Wprowadzane są nowe regulacje prawne chroniące klienta dewelopera. Pojawił się wymóg transparentności działalności deweloperskiej i zabezpieczenie interesów nabywców lokali w formie rachunków powierniczych. Kontrola i obowiązek ubezpieczenia inwestycji deweloperskich zmieniają tę sytuację nie tylko na korzyść konsumenta, ale też i samej branży deweloperskiej, której wizerunek znacznie poprawił się.

Niepokój o terminowe wywiązywanie się z zobowiązań finansowych, który kiedyś spędzał sen z powiek kontrahentom, dostawcom, wykonawcom i podwykonawcom dewelopera, nie jest już głównym problemem. Wynika to z jednej strony ze stabilizowania się rynku nieruchomości, jak i z wprowadzania odpowiednich regulacji prawnych. Jednym z przykładów może być zasada solidarnej odpowiedzialności inwestora oraz wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę, która zabezpiecza interesy firm pracujących na rzecz dewelopera w procesie inwestycji. Odpowiedzialność ta jest zapisana w kodeksie cywilnym w artykule 647-658.

Oczywiście zawsze możemy spotkać firmy deweloperskie, które nierzetelnie i nieterminowo wywiązują się ze swoich zobowiązań finansowych, ale nie jest to powszechnie obowiązująca tendencja. Poza tym partner biznesowy dewelopera ma dziś w ręku szereg narzędzi chroniących go przed ewentualnym ryzykiem niewypłacalności, czy nieuczciwości zleceniodawcy.

Jaka jest dziś sytuacja na rynku deweloperskim?

Dziś sytuacja na rynku deweloperskich jest ustabilizowana. Jak podaje Narodowy Bank Polski w raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2015 roku, stabilizacja ta dotyczy zarówno cen ofertowych i transakcyjnych, jak i popytu i podaży, które charakteryzują się stałym wzrostem.

Tabela 2. Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2015 roku (wybrane wskaźniki)

Jakie koszty musi ponieść deweloper?

Struktura kosztów deweloperskich obejmuje koszty:

• działki,
• projektów,
• materiałów budowlanych,
• robocizny,
• zysku budowlanego,
• materiałów budowlanych,
• sprzętu,
• ogólne.

Stopa zwrotu z działalności deweloperskiej (czyli różnica między ceną mieszkania a kosztami jego budowy) utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie. Od kilku lat wynosi ok. 18-20 procent i nie zmienia się.

Tabela 3. Porównanie kosztów i zysków deweloperskich w różnych miastach Polski

Spojrzenie w przyszłość

Dla osób, które chcą inwestować w rynek nieruchomości najważniejszy jest stały, bieżący monitoring liczby transakcji na rynku nieruchomości, śledzenie cen nieruchomości oraz umiejętność analizy dynamiki cen na przestrzeni czasu. Dane te należy umieścić w szerszej perspektywie popytu na nieruchomości i sytuacji gospodarczej, biorąc pod uwagę m. in. poziom wynagrodzeń, bezrobocie, sytuację demograficzną, oprocentowanie kredytów hipotecznych, stawki za wynajem powierzchni mieszkaniowych i komercyjnych, lokalizację, plany zagospodarowania przestrzennego i wiele innych czynników. Jak analizować rynek nieruchomości oraz w jaki sposób wybrać najbardziej korzystną ofertę pod względem inwestycyjnym przedstawimy w kolejnym artykule.